Gisbert Bultmann
Rechtsanwalt & Notar

Auslandsimmobilien

Auslandsimmobilien im Erb- und Schenkungsfall – Alles bestens geregelt?

 

Etliche Bundesbürger erfüllen sich den Traum vom Feriendomizil im Ausland. Zu den beliebtesten Ländern zählen Spanien, Frankreich, Italien und die Schweiz. Der Schritt über die Landesgrenze fällt in Zeiten der Globalisierung nicht schwer. Leicht wird jedoch vergessen: Die Auslandsimmobilie birgt im Todesfall besondere Probleme, denn jedes Land hat sein eigenes Erb- und Erbschaftsteuersystem.

 

Ein einheitliches Erbrecht in der Europäischen Union ist nicht in Sicht, und in vielen Fällen steht nicht einmal fest, welches Recht Anwendung findet. Hinzu tritt das Risiko einer Doppelbesteuerung. Die vorausschauende Rechts- und Steuerplanung ist deshalb für jeden Ferienhausbesitzer ein Muss.

 

Erbfragen können bereits beim Hauskauf eine Rolle spielen. In Ländern, die –  wie Frankreich – im eigenen Land belegene Immobilien zwingend dem nationalen Erbrecht unterstellen (sog. lex rei sitae), kann es für Deutsche Sinn machen, die Immobilie nicht unmittelbar, sondern mittelbar über eine Familiengesellschaft zu erwerben.

 

Folge ist, daß das Ferienhaus nicht als unbewegliches (immobil), sondern als bewegliches (mobil) Vermögen angesehen wird und damit einheitlich deut-sches Erbrecht gilt. In erbschaftsteuerlicher Hinsicht ändert sich hierdurch allerdings nichts. Lässt sich ein Nebeneinander von deutschem und auslän-dischem Erbrecht nicht vermeiden, ist ein international abgestimmtes Testament unverzichtbar. Dabei ist die notarielle Form der privatschriftlichen vorzuziehen, da öffentliche Testamente im Ausland leichter vollzogen werden können als handgeschriebene.

 

Bestehen bereits Testamente, sollten diese daraufhin überprüft werden, ob sie mit ausländischem Erbrecht in Einklang stehen und im Ausland anerkannt werden. Oft ist es ratsam, in Fällen derartiger „Nachlaßspaltungen“ hinsichtlich des Ferienhauses im Ausland noch eine weitere, im Ergebnis gleichlautende, letztwillige Verfügung nach dem Erbrecht des Landes, in dem sich die Immobilie befindet, zu errichten.

 

Besondere Vorsicht ist beim Berliner Testament, sonstigen gemeinschaftlichen Testamenten  oder Erbverträgen  geboten.

 

Diese sind in den meisten romanischen Ländern unbekannt und werden dort teilweise als unwirksam angesehen.

 

Jeder, der über entsprechende Dokumente verfügt, sollte sich daher beim

Notar erkundigen, ob die Auslandsimmobilie Ergänzungen erforderlich macht.

 

Ein Ferienhaus im Ausland kann schließlich zum Anlass genommen werden, den ehelichen Güterstand, nämlich die Eigentumsverhältnisse nach dem Tod eines Ehepartners, zu überprüfen, denn eheliches Güterrecht und Erbrecht sind eng miteinander verzahnt.

 

Nicht selten kann auch die Wahl eines ausländischen Güterstandes hilfreich sein, das heißt, die Ehepartner schließen beispielsweise einen nach ausländischem Recht gültigen Ehevertrag bezogen auf die Auslandsimmobilie.

 

 

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